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地产融资环境调查:政策趋紧 内地房企仍掀美元债高潮

更新日期:2016-10-19 21:46:39

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21世纪经济报道调查发现,在实际操作中,由于各地一般规定土地招拍挂不许融资,房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地,采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。

  “可以确定的是,2017年是房地产融资收紧的一年。”一位房企融资负责人如是表示。

  自2016年11月以来,再无房地产公司债获得批准发行。而从上交所网站获悉,全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止,深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止。另有数家房企仍在排队。

  在此情况下,房地产企业转向银行间市场,意图通过中期票据等融资工具进行融资,但受到债市调整影响,自去年12月以来多家公司取消中票、短期融资券等债券发行,取消规模过千亿元。

  在融资受阻的情况下,一部分房企将融资渠道转向境外,寻求发行美元债来获得融资。但受到美元加息、人民币贬值等因素影响,企业融资成本明显上升。

  21世纪经济报道记者调查发现,在实际操作中,由于各地一般规定土地招拍挂不许融资,房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地,采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。

  “地产企业要分成三种:地产国企抢着做,上市房企可以境外或银行间融资,非上市民企只能找信托通道或银行贷款。”一位房企融资负责人表示,在资金路径安排上,一些股份行和城商行还可以做银行表外融资,走信托通道等,以此放大资金杠杆。

  1月16日,上海银监局公布,对江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款处以总计477.9254万元罚金,成为去年下半年严查房地产相关融资以来,银监系统公告的针对土地融资开出的首份罚单。

  追捧中票受阻债市调整

  事情的变化,发生在去年9月、10月间,房地产类公司债的快速发行,加之楼市火爆,受到监管层的关注。

  2016年9月,21世纪经济报道记者独家报道,交易所开始实施房地产公司债券审核新政,收紧了公司债相关条件。此后,从开发端到销售端,监管层对房地产融资链全线收紧。

  2016年9月、10月房地产公司债均只发行8只,规模分别为9月110.4亿元、10月73亿元。2016年11月以来,再无房地产类公司债发行。

  此前两年,公司债成为房地产行业重要融资工具,成为争抢“地王”利器。据Wind数据,公司债自2015年起“井喷式”增长,当年总计发行1452只,同比增长148.21%;发行金额10370.89亿元,同比增长619.39%。到2016年,公司债总计发行2800只,同比增长92.84%;发行金额27505.16亿元,同比增长165.22%。就2016年而言,房地产类公司债发行986只,发行金额12705.32亿元。房地产类公司债发行金额占到公司债发行总额的近一半,达46.7%。

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